Immobilienverkauf und Finanzierung am Zürichsee
Ihr Eigentum. Meine persönliche Verantwortung. Mit Erfahrung aus der Bankenwelt.
Verkaufen, neu kaufen und finanzieren in einer Planung: Kruno Zuparic begleitet Hypothek, Tragbarkeit und Zwischenfinanzierung mit Erfahrung aus der Hypothekarfinanzierung der Credit Suisse.
★★★★★ 4,5 auf Google · Inhabergeführt seit 2023 · Büro in Männedorf ZH
Verkleinern: verkaufen und passend neu kaufen
Zwei Perspektiven. Eine Planung.
Bevor ich LAKEXCLUSIVE gegründet habe, war ich bei der Credit Suisse in der Hypothekarfinanzierung tätig.
Ich habe Immobilien insbesondere am Zürichsee und in den umliegenden Regionen finanziert und Eigentümer bei bedeutenden finanziellen Entscheidungen begleitet.
Diese Erfahrung bringe ich heute in jedes Verkaufsmandat ein.
Ich betrachte Ihre Immobilie aus Sicht des Marktes und mit dem Verständnis dafür, wie Banken eine Liegenschaft, eine Käuferschaft und eine Finanzierung beurteilen.
Ob Sie verkaufen, ein neues Zuhause erwerben oder beides miteinander verbinden möchten: Ich helfe Ihnen, Wert, Eigenmittel, Tragbarkeit und Zeitplan zusammenzuführen.
Persönlich, diskret und mit dem Anspruch, für Ihre Situation eine wirtschaftlich überzeugende Lösung zu erarbeiten.
Ich kenne die Fragen auf beiden Seiten des Tisches.
- Welche Unterlagen braucht die Bank?
- Wie beurteilt sie den Kaufpreis?
- Wann muss das Eigenkapital verfügbar sein?
- Und was geschieht, wenn der Kauf vor dem Verkauf stattfinden soll?
Diese Fragen gehören für mich von Anfang an zur Beratung.
Sie dürfen von mir erwarten, dass ich Möglichkeiten gründlich prüfe, offene Punkte klar anspreche und mich mit Nachdruck für eine passende Finanzierung einsetze.
Ich bleibe an Ihrer Seite, wenn aus einer ersten Idee ein konkreter Entscheid wird.
Ein Wert, der sich fundiert begründen lässt.
Eine überzeugende Preisstrategie muss sich an der Qualität der Immobilie und am Markt orientieren. Ebenso wichtig ist, wie eine finanzierende Bank die Liegenschaft einordnet.
Deshalb berücksichtige ich bei der Bewertung bereits jene Fragen, die später für die Hypothekarprüfung relevant werden.
Wir prüfen Lage, Zustand, Flächen, Ausbauqualität und die vorhandenen Objektunterlagen.
Gerade bei besonderen Immobilien am Zürichsee müssen Aussicht, Privatsphäre und Architektur nachvollziehbar eingeordnet werden. Unklare Angaben oder fehlende Unterlagen sprechen wir früh an.
Mein Ziel ist eine Bewertung, die sich gegenüber Käufern und finanzierenden Banken schlüssig vertreten lässt. Den verbindlichen Belehnungswert legt jede Bank selbst fest.
Er kann vom Marktwert oder Kaufpreis abweichen. Eine solche Differenz berücksichtigen wir frühzeitig in der Finanzierungsplanung.
Die passende Bank für Ihre Ausgangslage finden.
Ich arbeite mit verschiedenen Banken zusammen und nutze mein gewachsenes Netzwerk in der Immobilienfinanzierung, um geeignete Ansprechpartner einzubeziehen.
Welche Institute wir anfragen, richtet sich nach Ihrer Immobilie, Ihren finanziellen Verhältnissen und dem benötigten Finanzierungsmodell.
Mit Ihrem Einverständnis bereiten wir das Dossier vor und koordinieren die Abklärungen.
Vollständige Unterlagen und klare Ansprechpartner schaffen gute Voraussetzungen für eine zügige Prüfung. Verbindliche Zusagen und Bearbeitungsfristen liegen beim jeweiligen Kreditinstitut.
Attraktive Konditionen im Gesamtbild beurteilen.
Ich setze mich für wettbewerbsfähige Angebote ein. Gemeinsam vergleichen wir Zins, Laufzeit, Amortisation, Sicherheiten, Gebühren und Flexibilität.
Eine Finanzierung soll zu Ihren Plänen passen, auch wenn später ein Verkauf, eine Rückzahlung oder ein weiterer Immobilienwechsel ansteht.
Das neue Zuhause finden. Den Übergang mitplanen.
Die passende Immobilie ist gefunden, während ein Teil Ihres Eigenkapitals noch im bisherigen Zuhause gebunden ist.
Genau hier müssen Verkauf, Kauf und Finanzierung gemeinsam geplant werden. Ich unterstütze Sie dabei, die Möglichkeiten zu klären, bevor Sie finanzielle Verpflichtungen eingehen.
Zuerst verkaufen oder zuerst kaufen?
Ein vorgängiger Verkauf kann Klarheit über die verfügbaren Mittel schaffen. Ein vorgängiger Kauf ermöglicht unter Umständen einen ruhigeren Umzug, verlangt aber eine tragfähige Finanzierung der Übergangsphase.
Wir vergleichen beide Wege anhand Ihrer Liquidität, der bestehenden Hypothek und der vorgesehenen Zahlungstermine.
Zwischenfinanzierung gezielt abklären.
Eine Zwischenfinanzierung kann die Zeit überbrücken, bis der Verkaufserlös verfügbar wird.
Je nach Ausgangslage kommen etwa eine zusätzliche Belehnung der bisherigen Liegenschaft oder eine andere befristete Kreditlösung infrage. Ich kläre mit geeigneten Banken, welche Struktur für Sie möglich ist.
Dabei zählen der realistisch erwartete Nettoerlös, die Sicherheiten, die vorübergehende Gesamtbelastung und ein plausibler Rückzahlungsplan.
Wir betrachten auch den Fall, dass der Verkauf länger dauert oder der Erlös tiefer ausfällt. Eine Zusage setzt die individuelle Prüfung und Zustimmung der Bank voraus.
Was bleibt aus dem Verkauf tatsächlich verfügbar?
Wir berücksichtigen die Ablösung der bestehenden Hypothek, mögliche Vorfälligkeitskosten, Verkaufskosten und erforderliche Steuerreserven.
Bei eingesetzten Pensionskassengeldern klären wir mit der Vorsorgeeinrichtung, wie Rückzahlung oder eine zulässige Übertragung beim Immobilienwechsel zu behandeln sind.
So entsteht eine Planung, die sich auf verfügbare Mittel und abgestimmte Termine stützt. Die Behandlung der Grundstückgewinnsteuer und einer möglichen Ersatzbeschaffung stimmen wir bei Bedarf mit Ihrer Steuerfachperson ab.
Sie planen einen Verkauf und einen Wechsel?
Lassen Sie uns die Reihenfolge klären, bevor sie unter Zeitdruck entschieden werden muss.
Eine Finanzierung, die zu Ihrem Leben passt.
Ihre Tragbarkeit gemeinsam berechnen.
Ich erstelle mit Ihnen eine nachvollziehbare Tragbarkeitsrechnung. Wir betrachten anrechenbares Einkommen, Eigenmittel, bestehende Verpflichtungen sowie die kalkulatorischen Kosten von Hypothek, Amortisation und Unterhalt.
Die effektive monatliche Belastung zeigen wir davon getrennt auf.
Für die Kreditprüfung rechnen Banken mit eigenen Annahmen und in der Regel einem höheren kalkulatorischen Zinssatz als dem aktuellen Vertragszins.
Häufig dient eine Belastung von rund einem Drittel des Bruttoeinkommens als Orientierung. Die konkrete Beurteilung erfolgt nach den Kriterien des jeweiligen Instituts.
Auch Veränderungen gehören in die Planung: Pensionierung, ein tieferes Erwerbspensum oder schwankende Einkünfte.
Gerade bei Unternehmern und vermögenden Kunden lohnt sich eine sorgfältige Darstellung von Einkommen, Vermögen und verfügbarer Liquidität.
Eigenmittel sorgfältig zusammensetzen.
Wir klären, welche Mittel tatsächlich verfügbar und für die Bank anrechenbar sind.
Dazu können liquide Guthaben, Verkaufserlöse und unter den jeweiligen Voraussetzungen Vorsorgegelder oder zusätzliche Sicherheiten gehören. Ein Darlehen ist nicht automatisch anrechenbares Eigenkapital.
Laufzeiten und Flexibilität bewusst wählen.
Wir besprechen, wie Festhypotheken oder SARON-basierte Finanzierungen zu Ihrer Planung passen. Dabei betrachten wir Zinssicherheit, mögliche Zinsschwankungen, Vertragsbedingungen und Ihren Zeithorizont.
Auch die Aufteilung in Tranchen will überlegt sein, weil unterschiedliche Fälligkeiten einen späteren Anbieterwechsel erschweren können.
Bei einer bestehenden Hypothek klären wir mit der Bank, ob eine Übertragung auf das neue Objekt, eine Ablösung oder eine andere Anpassung infrage kommt und welche Kosten damit verbunden sind.
Heute finanzieren. Morgen mitbedenken.
Pensionskasse: Vorbezug oder Verpfändung?
Für selbstbewohntes Wohneigentum können Mittel der beruflichen Vorsorge unter gesetzlichen und reglementarischen Voraussetzungen vorbezogen oder verpfändet werden.
Ein Vorbezug kann den Kreditbedarf reduzieren, verringert aber das Vorsorgekapital und kann Vorsorgeleistungen beeinflussen. Zudem sind die steuerlichen Folgen zu berücksichtigen.
Bei einer Verpfändung bleibt das Guthaben zunächst in der Vorsorge und dient der Bank als zusätzliche Sicherheit.
Die Hypothek und damit die laufende Belastung können höher bleiben. Wird das Pfand verwertet, kann die Vorsorge beeinträchtigt werden.
Ich erläutere die Unterschiede und koordiniere die Abklärung mit Bank und Vorsorgeeinrichtung.
Säule 3a: gezielt in die Struktur einbeziehen.
Auch Guthaben der Säule 3a können im Rahmen der zulässigen Wohneigentumsförderung eingesetzt oder verpfändet werden.
Welche Variante sinnvoll ist, hängt von Liquiditätsbedarf, Vorsorgeplanung und Bankanforderungen ab. Bezugsbedingungen, Beitragsgrenzen und steuerliche Auswirkungen klären wir für Ihre konkrete Situation.
Direkte und indirekte Amortisation verständlich vergleichen.
Bei der direkten Amortisation zahlen Sie die Hypothek schrittweise zurück. Die Schuld sinkt; bei gleichem Zinssatz reduziert sich die Zinsbelastung.
Bei der indirekten Amortisation sparen Sie den vereinbarten Betrag beispielsweise in einer verpfändeten Säule 3a an. Die Hypothek bleibt zunächst bestehen und wird später gemäss Vereinbarung reduziert.
Wir vergleichen die Varianten nach Liquidität, Zinskosten, Vorsorgewirkung, Gebühren und den für Sie geltenden Steuerregeln.
Bei wertschriftengebundenen Lösungen gehören Anlagerisiken dazu. Es gibt keine Variante, die für jede Lebenssituation gleichermassen vorteilhaft ist.
Was Eigentümer über die Zusammenarbeit sagen
„Selbst beim Thema Grundstückgewinnsteuer und Ersatzbeschaffung, sowie die Nachbetreuung nach dem Verkauf - wirklich tiptop.“
Vermögen vorhanden. Liquidität gezielt planen.
Vermögen ist nicht immer kurzfristig verfügbar.
Es kann in einer Immobilie, einem Unternehmen oder einem Wertschriftendepot gebunden sein.
Deshalb betrachte ich mit Ihnen, welche Mittel für den Kauf eingesetzt werden können und welche Reserven Sie bewusst erhalten möchten.
Lombardkredite und zusätzliche Sicherheiten.
Ein Lombardkredit ist ein Kredit gegen verpfändete, von der Bank akzeptierte Vermögenswerte, häufig Wertschriften. Er kann zusätzliche Liquidität ermöglichen, ohne die Anlagen sofort zu verkaufen.
Ob er im Zusammenhang mit Ihrem Immobilienkauf sinnvoll und zulässig einsetzbar ist, klären wir mit der kreditgebenden Bank.
Dabei besprechen wir auch die Risiken: Sinkt der Belehnungswert der Sicherheiten, kann die Bank zusätzliche Sicherheiten oder eine Rückzahlung verlangen und nötigenfalls Vermögenswerte verwerten.
Eine solche Lösung braucht Reserven und einen klaren Rückzahlungsplan. Kreditfinanzierte Mittel sind nicht automatisch Eigenkapital für die Hypothek.
Ich helfe Ihnen, die Möglichkeiten einzuordnen, und beziehe auf Wunsch Ihre Bank, Ihren Vermögensberater oder Ihr Family Office ein.
Die konkrete Kreditstruktur und die Belehnung der Sicherheiten legt die Bank fest.
Mein Einsatz gilt auch einer fundierten Käuferfinanzierung.
Auch Kaufinteressenten unterstütze ich bei Finanzierungsabklärungen. Wir prüfen den finanziellen Rahmen, bereiten Unterlagen auf und stellen bei Bedarf den Kontakt zu geeigneten Banken her.
Mein Anspruch ist, dass eine ernsthafte Kaufabsicht auf einer realistisch umsetzbaren Finanzierung aufbaut.
Wenn ich zugleich die Verkäuferschaft vertrete, lege ich diese Rolle offen. Persönliche Finanzierungsinformationen werden mit dem jeweiligen Einverständnis weitergegeben. Der vereinbarte Vermittlungsauftrag und die Vertraulichkeit Ihrer Angaben bleiben massgeblich.
Häufige Fragen
Das kann möglich sein, wenn Finanzierung und vorübergehende Gesamtbelastung von der Bank akzeptiert werden. Eine Zwischenfinanzierung kann gebundenes Eigenkapital überbrücken. Voraussetzungen, Laufzeit und Rückzahlung klären wir vor einer verbindlichen Verpflichtung.
Jede Bank bestimmt ihren Belehnungswert selbst. Ich berücksichtige die Finanzierungsperspektive bereits bei der Bewertung und bereite eine nachvollziehbare Grundlage vor. Eine automatische Anerkennung durch alle Banken kann ich nicht zusagen.
Ja. Ich arbeite mit verschiedenen Banken zusammen und unterstütze Sie bei geeigneten Anfragen und der Einordnung der Angebote. Wir vergleichen Konditionen und Vertragsbedingungen. Die Auswahl richtet sich nach Ihrer Situation; sie ist kein vollständiger Vergleich sämtlicher Anbieter.
Bei selbstgenutztem Wohneigentum werden üblicherweise rund 20 Prozent Eigenmittel benötigt. Der anerkannte Mindeststandard verlangt mindestens 10 Prozent des Belehnungswerts aus Mitteln ausserhalb der 2. Säule. Auch eine Differenz zwischen höherem Kaufpreis und tieferem Belehnungswert muss aus Mitteln ausserhalb der 2. Säule gedeckt werden. Banken können strengere Anforderungen stellen.
Je nach Situation kommen ein zulässiger Vorbezug, eine Verpfändung oder eine separate Kreditlösung infrage. Voraussetzungen und Auswirkungen unterscheiden sich. Wir klären insbesondere Liquidität, Vorsorgeschutz, Tragbarkeit und die Anforderungen der Bank.
Ein vollständiges Dossier und passende Ansprechpartner unterstützen eine zügige Bearbeitung. Die Dauer hängt von Objekt, Kreditstruktur und Bank ab. Ich koordiniere Rückfragen und halte Sie über den Stand der Abklärungen auf dem Laufenden.
Gut vorbereitet entscheiden. Persönlich begleitet umsetzen.
- 01
Ihre Ausgangslage verstehen
Wir besprechen Verkaufs- und Kaufabsichten, Finanzierung, verfügbare Mittel und Ihren Zeitplan. Sie legen fest, welche bestehenden Berater wir einbeziehen.
- 02
Varianten nachvollziehbar durchrechnen
Wir ordnen den Immobilienwert ein und vergleichen Tragbarkeit, Liquidität und Übergangsfinanzierung. Sie erkennen, welche Möglichkeiten tragfähig erscheinen und wo weitere Abklärungen nötig sind.
- 03
Banken anfragen und Angebote vergleichen
Mit Ihrer Zustimmung koordinieren wir geeignete Bankkontakte und die benötigten Unterlagen. Wir besprechen die vorliegenden Angebote und offenen Bedingungen, bevor Sie entscheiden.
- 04
Termine und Finanzierung zusammenführen
Ich begleite die Abstimmung von Kauf, Verkauf, Finanzierungsbestätigung und Zahlungsablauf mit Bank und Notariat. So bleibt der Zusammenhang zwischen Ihren Entscheidungen und den nächsten Schritten sichtbar.
LAKEXCLUSIVE begleitet die Planung und Finanzierungsabklärung. Bewertung der Sicherheiten, Kreditentscheid und verbindliche Konditionen liegen beim jeweiligen Kreditinstitut. Vorsorge- und Steuerfragen vertiefen wir bei Bedarf mit den zuständigen Fachpersonen.